부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 7가지 필수 항목
"계약서에 도장 찍기 전에 이건 꼭 확인하셨어요?" 부동산 계약, 사소한 실수가 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 중요한 7가지, 체크하고 들어가세요!
안녕하세요! 저는 몇 번의 부동산 계약을 하면서 '이걸 미리 알았더라면 좋았을 걸...' 했던 경험이 여러 번 있었습니다. 특히 초보자일수록 계약서에 적힌 문구나 서류 확인을 소홀히 하기 쉬운데요. 이로 인해 뒤늦게 문제를 겪는 분들이 정말 많더라고요. 이번 글에서는 부동산 계약 전 반드시 체크해야 할 7가지 필수 항목을 정리해봤습니다. 실전에서 바로 써먹을 수 있는 핵심 팁으로 구성했으니, 지금 계약 앞두고 계신다면 꼭 읽어보세요!
목차
1. 등기부등본 확인
부동산 계약의 첫걸음은 '등기부등본 열람'입니다. 매물의 소유자, 근저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 반드시 확인해야 해요. 특히 '을구'에 기재된 권리사항은 놓치지 말아야 할 핵심입니다.
계약 당일 최신 등본을 직접 발급받아, 서류와 실제 현장 내용이 일치하는지 체크하세요. 중개사 말만 믿고 넘어갔다가 낭패를 보는 일이 많습니다.
2. 실제 소유자와 계약하는지
등기상 소유자와 계약 상대방이 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 대리인일 경우 위임장과 인감증명서를 요구해야 하고, 위임 범위도 체크해야 하죠.
| 상황 | 필요 서류 |
|---|---|
| 직접 계약 | 신분증, 등기부등본 |
| 대리인 계약 | 위임장, 인감증명서, 신분증 |
| 법인 소유 계약 | 법인 인감증명서, 사업자등록증, 위임장 |
3. 세금 체납 여부 확인
전입신고 전인 상태에서 집주인의 세금 체납으로 인해 압류가 들어올 수 있습니다. 이는 임차인의 보증금 회수에 큰 위험이 될 수 있어요. 계약 전 지방세, 국세 체납 조회를 요구하거나 확정일자와 전입신고 타이밍을 조율하는 것이 중요합니다.
- 전입신고와 확정일자를 계약 다음날 바로 처리
- 집주인 명의의 세금 체납 여부 구두 확인 및 증빙 요청
- 부동산 중개사에게 체납 확인서 요청 가능 여부 문의
4. 보증금 보호 방안
임대차 계약에서 보증금은 가장 중요한 금전적 요소입니다. 혹시 모를 사고에 대비하려면 전입신고와 확정일자를 통해 '대항력'과 '우선변제권'을 확보해야 해요. 특히 전세 계약이라면 보증금 반환 보장 보험도 고려해볼 만합니다.
- 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받기
- 전세보증보험(허그/HUG 또는 SGI 서울보증) 가입 검토
- 계약서에 확정일자 가능 여부 특약으로 명시
5. 용도지역 및 건축 계획
건축이 가능한지, 용도에 맞게 사용할 수 있는지 확인하는 것은 특히 토지 거래나 상가 계약 시 중요합니다. 해당 부동산의 용도지역, 건축제한, 용도변경 가능성 등을 지자체나 인터넷 토지이용계획 확인서를 통해 미리 점검하세요.
| 확인 항목 | 확인 방법 |
|---|---|
| 용도지역 | 토지이용계획확인서 (정부24/민원24) |
| 건축 가능 여부 | 해당 시청/구청 건축과 문의 |
| 용도변경 가능성 | 지자체 민원상담센터 이용 |
6. 특약사항 꼼꼼히 확인
계약서 말미에 적힌 특약사항은 분쟁 발생 시 핵심 증거가 됩니다. 구두로 약속했더라도 반드시 특약란에 기재하고, 서로 서명하는 절차를 거쳐야 해요. 수리 항목, 인테리어 잔여물, 확정일자 책임 등도 특약에 포함 가능합니다.
- 수도/보일러/가전 수리 책임 명확히 하기
- 주변 소음/하자 이슈 관련 고지 여부 기록
- 잔금일자, 입주일, 관리비 처리 방식도 포함
FAQ
네, 반드시 최신 등기부등본을 발급해 계약 당일 기준의 권리관계를 확인해야 합니다. 하루 전 등본은 의미가 없습니다.
계약 후 바로 전입신고 → 확정일자 순으로 처리하세요. 둘 다 있어야 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
대리인과의 계약 자체는 문제 없지만, 위임장과 인감증명서가 반드시 있어야 하고, 위임 내용도 꼼꼼히 확인해야 합니다.
구두로 합의한 모든 내용은 반드시 문서화해야 합니다. 수리, 하자 고지, 입주일, 관리비 정산 등 빠짐없이 작성하세요.
네, 계약 직전 마지막 현장 점검은 꼭 필요합니다. 누수, 하자, 가전 잔존 여부 등을 실물로 확인하세요. 사진도 남기면 좋아요.
부동산 계약은 단순한 종이 한 장의 서명이 아닙니다. 내가 앞으로 지낼 공간이자, 큰돈이 오가는 중요한 결정이기 때문에 철저한 준비와 확인이 필수예요. 오늘 소개한 7가지 항목만 제대로 체크하셔도 대부분의 분쟁은 사전에 예방할 수 있습니다. '설마 괜찮겠지'보다는 '혹시 모르니 한 번 더 확인하자'는 자세로 임하는 것이 가장 안전한 계약 방법입니다.
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